不動産開発会社が独自に商業住宅プロジェクトを開発，2018 年 5 月に商業住宅前競馬 オッズライセンスを取得，2020 年 4 月に完了申請。2020 年 10 月，企業 A は商業住宅の競馬 オッズ契約に署名します，2,180万元を含む契約税総額。その中に，契約締結時に頭金1,090万元を徴収，同じ金額の付加価値税請求書を税率 9% で発行，残りの残高は 2021 年 1 月に徴収されます。2021 年 1 月，このバッチの商業住宅を集中的に納品，企業 A は契約に従って家の引き渡しを処理します。

このタイプの不動産に対する地方の土地付加価値税の前払い率が 2% であると仮定します，企業 A は、付加価値税の一般的な税計算方法に従って税を計算します，推定税金総利益率は 15%，会社 A の他の事業は当面考慮されません，それでは，既存住宅競馬 オッズのこの部分に対する頭金，VAT の申告と支払い方法、土地付加価値税および法人税など？

「不動産開発企業による自社開発不動産プロジェクトの競馬 オッズに対する付加価値税の徴収および管理に関する暫定措置の公布に関する国家税務総局の公告」（国家税務総局公告番号.18、2016）第10条，一般納税者は前払いを受けて自社開発の不動産プロジェクトを競馬 オッズ，VAT は、前払いの受け取り時に 3% の前払い率で前払いする必要があります。したがって，いくつかの意見，不動産開発会社が自社開発の不動産プロジェクトを競馬 オッズ，前払いを受け取りました，VAT は前払いする必要があります。例えば、国税局からの説明があります，“一般納税者は前払いを受けて自社開発の不動産プロジェクトを競馬 オッズ，VAT は、前払いの受け取り時に 3% の前払い率で前払いする必要があります。事前競馬 オッズ以外の競馬 オッズには VAT の前払いは必要ありません。”

ただし、「VAT 前払いフォーム」の記入手順には、VAT の前払いが必要な範囲がさらに詳しく説明されています，つまり，“不動産開発会社が自社開発不動産プロジェクトを先行競馬 オッズ，必要に応じて税務当局に VAT を前払いする場合，このフォームに記入してください。その中に，‘競馬 オッズ’この期間に徴収した前払い金（税込み）を欄に記入します，前払い金を受け取った月、または所轄税務当局が定めた前払い期間中に得られたすべての前払い金および定価外経費を含みます。”つまり、VAT を前払いする必要があるのは、競馬 オッズ前の自社開発不動産プロジェクトに限定されます。

先行競馬 オッズの概念について，「事業用住宅の競馬 オッズ管理に関する措置」（建設省令第88号）第3条では、事業用住宅の現競馬 オッズと競馬 オッズ前とを明確に区別している，つまり“商業住宅競馬 オッズには、現在の商業住宅競馬 オッズと商業住宅の事前競馬 オッズが含まれます。本措置で言及されている商業用住宅は現在競馬 オッズ中です，買主に完成承諾を渡した商業用住宅を競馬 オッズする不動産開発会社を指します，買主が住宅価格を支払う行為。本措置で言及されている商業用住宅の先行競馬 オッズ，建設中の商業用住宅を購入者に事前に競馬 オッズする不動産開発会社を指します，買主は手付金または住宅価格を支払います。”商業用住宅の事前競馬 オッズ，開発企業は購入者と商業住宅競馬 オッズ前契約を締結するものとする，既存住宅の競馬 オッズの場合、通常、商業住宅競馬 オッズ契約が締結されます。

上記の規定に基づく，著者はこう考える，VAT の前払いが必要な範囲，不動産開発会社が建設中の自社開発不動産プロジェクトの先行競馬 オッズに限定，完成した住宅の競馬 オッズから徴収された競馬 オッズ額，3% の前払い率で VAT を前払いする必要はありません。

たとえば、地方税局は 12366 の Q&A で明らかにしています，“既存住宅競馬 オッズとは，物件が引き渡し条件に達した後の競馬 オッズ。既存住宅の売上は、納税義務が発生する時期に基づいて計算され、VAT を支払う必要があります。既存住宅の売却から徴収される売却代金は、不動産の売却から前払いの形で徴収される前払い金とは異なります，VAT は 3% の前払い率で前払いしないでください，適用される税率で課税されるべき。”

「事業税を付加価値税に置き換える試行プログラムの包括的な開始に関する財政部および国家税務総局の通知」第 45 条（財水［2016］第 36 号），VAT 義務が発生する時間，納税者が課税対象行為を行って売上金を受け取るか、売上金を請求するための領収書を取得する日です;最初に請求書を発行する人，請求書の発行日。不動産開発会社に特有，さまざまな場所で一般的に行われているのは，VAT 義務が発生する時刻として配達時刻を使用します，VAT を計算して支払う。たとえば，安徽省税務署規定，売却により譲渡された不動産の場合，商業用住宅競馬 オッズ契約に定められた納期に従う必要があります，VAT 義務が発生する時期を確認する。不動産開発会社と買主は、契約に定められた最終引き渡し時刻までに住宅の引き渡し手続きを完了する，VAT 義務が発生する時刻として実際の配達時間を使用します。

この場合，2020年10月に完成住宅を競馬 オッズした際にA社が受け取った頭金1,090万元，請求書が発行されたため，つまり、&ldquo となるはずです;請求書の発行日”納税義務が発生する時期です，来月以内に報告する必要があります，適用される税率に応じて VAT を計算して支払う，残りの支払いは、契約に規定された納期までに支払う必要があります，2021 年 1 月，VAT 課税所得の実現の認識，VAT を計算して支払います。

不動産開発プロジェクトの全体サイクルの観点から，土地付加価値税を前競馬 オッズしてください、清算後の手順。地価付加価値税暫定規則施行規則第16条による，“プロジェクトが完全に完了して決済される前に納税者が不動産を譲渡して得た収入，コスト決定またはその他の理由により，土地付加価値税を計算できません，土地付加価値税は事前に徴収できます，プロジェクトの完了待ち、決済後に決済を実行，競馬 オッズ戻しの増加と補償の減少。具体的な措置は各州によって決定されるものとする、自治区、市税局が地域の状況に応じて策定。”

さまざまな場所の運用ルールは、一般に規制に従って詳細に定められています。たとえば，深セン税務局規定，不動産プロジェクトに対する土地付加価値税の徴収が採用されています“事前に登録してください、後の清算、払い戻しの増加と補償の減少”道，つまり、プロジェクトが完全に完了して解決する前，不動産の開発、競馬 オッズ、譲渡による収入，事前徴収率に従って、まず土地付加価値税を徴収します，完了予定、決済後，再び清算する，払い戻しの増加と補償の減少。しかし同時に定められている，土地付加価値税清算審査中の不動産譲渡，必要に応じて土地付加価値税を前払いする必要があります。

上記の規定による，土地付加価値税の前払い時点，プロジェクトが完全に完了し、解決する前。理論上，プロジェクトの完了と決済後，土地付加価値税の清算ができるだけ早く完了できれば，その後の競馬 オッズと代金の回収，事前に支払う必要はありません，競馬 オッズ注文を直接フォローできます，納税申告を行う。注目に値するもの，多くのプロジェクトが完了し、登録されています，しかし、プロジェクトの支払いの滞納やその他の経済的理由により，決済時間は比較的遅くなる可能性があります，さらに、費用の請求書を入手するのが難しい場合があります，土地付加価値税の清算結果に大きな影響を与える。紛失または税金の払い戻し品を除く，著者は、企業が必要に応じて一般プロジェクトに対して土地付加価値税を前払いし続けることを推奨します，その後の清算条件が満たされた後に清算が実行されます。

「不動産開発運営事業に係る法人所得税の取扱いに関する措置」（国水法［2009］第31号）による，未完成製品の競馬 オッズにより企業が得た収入，推定粗利益は、推定課税対象粗利益率に基づいて四半期ごと(または毎月)に計算する必要があります，現在の課税所得に含まれる。開発製品の完成後，企業は税金計算コストを速やかに決済し、以前の売上収益の実際の粗利益を計算する必要があります，同時に、実際の粗利益と対応する推定粗利益の差を計算します，この品目を他の品目と組み合わせると、当年度の企業の課税所得に含まれます。

完成品の競馬 オッズは特別です。「法人所得税月次（四半期）前払納税申告書」の記入手順より（A200000），不動産開発などの特定の事業に従事する納税者，税法に従って計算された特定の事業の課税所得を入力，次の場所で報告する必要があります“特定の事業について計算された課税所得”列。ただし、この列は記入されています，不動産開発会社が未完成の開発製品を競馬 オッズすることで得られる競馬 オッズ前収入です，税法に基づく推定課税粗利益率に基づいて計算された推定粗利益。指示に従います，この場合，企業 A は完成した住宅を競馬 オッズ，未完成の製品は競馬 オッズしません，2020 年第 4 四半期に法人税の前払いを処理する場合，既存住宅の競馬 オッズ収入を記入する必要はありません“特定の事業について計算された課税所得”列。

その間，まだ家が引き渡されていないため，既存の家のこの部分の競馬 オッズ，企業 A も会計上の利益を確認していません，したがって，A 社の 2020 年第 4 四半期前払収益の行 1“営業利益”、3 行目“合計利益”4 行目“特定の事業について計算された課税所得”列で待っています，頭金 1,090 万元は反映されません。つまり，A 社が競馬 オッズした既存住宅の場合，2020 年第 4 四半期には法人税の前払いは不要。

ただし，実際の運用中，国水発 [2009] 第 31 号の第 6 条の規定による，「不動産売買契約」または「不動産売買前契約」を正式に締結して企業が得た収入，売上収益の実現として認識されるべきです。確認時，開発した商品を分割払いで競馬 オッズする方，収益の実現は、競馬 オッズ契約または合意書で合意された価格と支払日に基づいて認識される必要があります。支払者は前払いしました，実際の支払い日に収益の実現を認識する。

したがって，既存住宅の売却で得た頭金，会社 A は法人税を前競馬 オッズする必要はありません，ただし、年次決算と決済を処理する場合，会計上収益が認識されない場合でも，完成品の売上収益として繰り越す必要があります。上記の場合，会社 A は、年次決算時に税抜収入 1090&div を確認する必要があります。;(1+9%)=1000(10,000元)，必要に応じて、対応する比例領域のコストを繰り越します，課税所得を計算する。

上記の分析に基づく，著者は、不動産開発会社が前払いを受けて完成した住宅を競馬 オッズする場合、3%の前払い率で VAT を前払いする必要はもうないと考えています，土地付加価値税と法人所得税は、企業の具体的な状況に応じて申告および納付する必要があります。現在の平均的な不動産市況による，不動産会社の利益率も以前ほど良くありません，付加価値税または法人所得税を多く支払う場合，プロジェクト完了後は、税金還付ポリシーが明確でないため、税金還付ができない場合があります，したがって、企業はプロジェクトへの投資を計算する必要があります、開発と建設、予約競馬 オッズ中、プロジェクトの清算を含むすべての段階で事前に税金の計算と計画を立てる，税金関連の紛争が発生した場合は、税務弁護士などの専門家に対応を依頼することもできます。