「土木建築設計の統一基準」(GB50352-2019)の規定による，オーバーヘッド層は“構造的に支えられており、周囲に壁がないオープン スペース”，江南水郷の高床式建物、大竹の家、ミャオ族の高床式建物は高床式の原形であると言える。

現在、オーバーヘッド層の所有権に関する明確な法的規定がないため，紛争の場合，ネット 競馬 アプリと開発者の間で争いになることがよくあります，特にオーバーヘッド層に一定の経済的価値がある場合，その職業、使用する、収入を得る権利は誰にありますか?，裁判所の決定や関連行政部門の意見もさまざま。

意見の相違点は、高架階が開発者だけのものなのか、それともネット 競馬 アプリのものなのかということ，著者は症例を検索しました，判断の根拠を大まかにまとめると次のとおりである。 (1) 計画理論；(2) 契約合意；(3) 共有エリア、容積率理論；(4) 投資収益説。

上記の発言について，著者は以下でそれぞれを分析します。この記事の長さは 6,000 ワードを超えています，注意してお読みください。まず次のケースを見てみましょう:

1、蘇州 A 不動産開発有限公司と沙毛蒙、王蒙蒙らの復位をめぐる紛争事件[(2019)蘇05民忠第329号]

査読者の要約: ネット 競馬 アプリ売買契約には、開発者がオーバーヘッド層の責任を負うと規定されている，この契約は法的規定に違反しません，さらに、オーバーヘッド層には独自の独立した領域があります，共有エリアは、他の所有者が購入した他の不動産と同じように共有されます，構造的に独立している，明確に区別できるようにする，運営上の独立性もあります，排他的に使用できます，特定の所有者による所有権のオブジェクトとして登録できます，この事件に関係するオーバーヘッド層は、私の国の財産法の専用部分とみなされるべきである。不動産会社がこの事件に関係するコミュニティの開発者である，建設用地使用権の所有者でもあります，建設用土地使用権の所有者によって建てられた建物、構造物およびその付属施設の所有権は建設用地使用権の所有者に帰属します，したがって、オーバーヘッド層は開発者の独占的所有物であると判断されます。

2、曾氏と海南 XX 不動産投資開発有限公司のネット 競馬 アプリとの間の共有所有権をめぐる紛争事件 [(2011) 海中発民意中子 No. 856]

審査員の概要: 両当事者が署名した「商業用ネット 競馬 アプリ販売契約書」による，両当事者は、オーバーヘッド層が XX 社に属することに明確に同意しました，そして、海口市不動産管理局不動産測量地図局が作成した「海口市ネット 競馬 アプリ建築区域測量地図報告書」の「公共建築区域階層別概要表」には、海口市不動産測量地図局の全域が次のように記載されています。 B棟1階高架階は838です.32 平方メートルは割り当てに含まれません。したがって，高架階の所有権は開発者に帰属する必要があります，所有者による共同所有ではありません。

3、珠海xx園の第二ネット 競馬 アプリ委員会と珠海xx不動産開発有限公司の間の建物部分の所有権をめぐる紛争事件[(2020)広東省04民忠第3283号]

裁判官の要約: この事件に関係した高架床は、ネット 競馬 アプリの居住者や店舗のオーナーが共有する公共エリアには含まれない，ネット 競馬 アプリの売買契約には、所有者が共有所有するという明確な規定はない，つまり、所有者全員が所有しているわけではありません。オーバーヘッド層は、建築申請時の建物の構造名です，建物のその部分の専有性または共用性を必ずしも決定するものではありません，高床階の所有権は、開発者が合法的に建設したときに確立されます，開発業者が所有者とネット 競馬 アプリ売買契約を締結した際に、架空層に関する合意があったこと、または架空層が所有者のネット 競馬 アプリの共用部分を占有していたことを示す証拠がない場合，高層階が所有者のものであると単純に考えることはできません。法律と司法解釈では、所有者が共有する高層階が明確に記載されていません，この事件には高層階の建設が含まれています、登録と紛争は財産法の施行前に発生しました，当時、法律と司法解釈は、建物の区別に関するすべての問題を明確に規定していませんでした。したがって，この場合は頭上階の建設を検討してください、所有権の登録時間が最初になります，関連法、司法解釈は後で発行される，「財産法」第 73 条に規定されている「ldquo」に頼ることはできません;建築区域内のその他の公共の場所”この事件に関係する頭上階は、所有者全員が所有していると考えられます。

4、梅州市商業ネット 競馬 アプリ団地Aの所有者委員会と梅州B株式会社の車庫との間の紛争事件[(2018)広東省1402民中第1148号]

審判の指摘: 駐車スペースの計画、ガレージの所有権は当事者によって合意されるものとします，合意なし,ネット 競馬 アプリが共有する道路またはその他の敷地にある車を駐車するための駐車スペースのみを占有してください，ネット 競馬 アプリのみが所有。駐車スペースの周囲と上部には、他の部分と区切るための境界壁があります，各駐車スペースは線で区切ることができます，明確で明白な空間境界，構造的に独立している；開発者によって提供された建設プロジェクト計画許可、《企画資格通知》、「所有権登記通知書」には当該駐車スペースを駐車場として使用することが規定されている，それらはすべて、関係する駐車スペースが独立して使用されていることを証明するのに十分です，排他的に使用できます；梅州市土地資源局発行の「手紙と電話の処理に関する意見」[2016年]第2号、被告が提供したものにより、本件駐車スペースは、 「ldquoとして登録される;地下駐車スペースは容積率に計算されません”，特定のネット 競馬 アプリの所有権として登録できるオブジェクト，したがって，関係する駐車スペースは専有部分である必要があります,共通部品ではありません。関係する駐車スペースは開発業者が投資して建設したものです，割り当てられた地域には含まれていません，高床建設の投資家として，高層階の駐車スペースに投資する権利。

1、深セン福田区南天一庭園所有者委員会および深セン都市建設開発（グループ）会社）およびその他のネット 競馬 アプリ侵害紛争 [(2013) Minti Zi No. 94]

審査員の要約: オーバーヘッド層は建物全体の構造の一部である，建物の付属施設です，建物のネット 競馬 アプリ全員が共有する必要があります。開発者は建物の高層階のネット 競馬 アプリではありません，彼はオーバーヘッド層の機能を許可なく変更しました，高層階の囲まれた部分は商業用賃貸に使用されています，すべてのネット 競馬 アプリの正当な権利と利益を損なった。不動産サービス会社は、高層階を賃貸して家賃を徴収するという開発業者の委託を受け入れる，この侵害によってネット 競馬 アプリ全員に生じた経済的損失についても私に責任があります，開発業者と不動産サービス会社は、すべてのネット 競馬 アプリに対して侵害の停止を義務付ける必要があります、元の状態に戻す、損失補償に対する民事責任。

2、上海市浦東新区の日月好亭コミュニティのネット 競馬 アプリ委員会と上海晨新不動産開発有限公司の間の紛争事件 [(2020) 上海 0115 民中第 16428 号]

査読者の要約: オーバーヘッド層は補助設備としてネット 競馬 アプリ本体から独立していない，その物理的および機能的な存在は本館に付属しています，本館の移転と切り離せない，開発業者が関係するネット 競馬 アプリ建物を売却する場合，頭上階の所有権も家の売却とともに譲渡され、すべての所有者に帰属する，開発者には高床を使用する権利を単独で保持する権利はない，高床に含まれる密閉区画は、開発者が高床の元の構造を許可なく変更したことによって引き起こされたという事実を考慮して，オーバーヘッド層の独立性の基礎として使用できません，したがって、この裁判所は、高架床が構造的に独立しているという開発者の主張を受け入れません；不動産所有者委員会は現在、この事件に関係する建物の高層階がすべての所有者のものであることを確認するよう請願中，法律に基づく，この病院はそれをサポートしています。

3、上海市徐匯区にあるA園のネット 競馬 アプリ委員会による所有権返還をめぐる紛争事件[(2018)上海01民中第11705号]

裁判官の要約: 庭園コミュニティは、「中華人民共和国の財産法」および「上海ネット 競馬 アプリ財産管理条例」の施行前に建設された，ただし、本件の対象となる建物の高架階等の補助設備は、独立した建物の本体ではない，物理的および機能的に本館に付属して存在します，本館の移転と明らかに切り離せない，最初の審理では、開発者にはオーバーヘッド層のみに対する権利を保持する権利がないことが判明しました，その後、開発者は建物 A の高床を返還するよう命じられました，合法的で十分な根拠がある必要があります；さらに、浜江会社は市場監督部門に発行された「状況報告書」の中で自らを「」と明確に認識していた。;A 棟 1 階はコミュニティの支援ネット 競馬 アプリです，すべての所有者が共有，つまり、所有権証明書を申請できませんでした。”現在、浜江会社はビル A の高層階に対する権利があると主張している，証拠が不十分です，当裁判所はそれを認めません，元の裁判官はこの判決の証拠を持っています，保守する必要があります。

4、梅江区のコミュニティ A と建物 B のネット 競馬 アプリ委員会間の所有権紛争の事例 [(2018) Guangdong 1402 Minchu No. 2358]

審判の概要: フロアプランに従って表示，係争中の場所は &ldquo とマークされています;オーバーヘッドレジャー”。これは計画局からの返信書から分かる，この場所は高層レジャースペースとして計画されています，この場所では関連する改修プロジェクトは一切受け付けていないか、処理していません。不動産登録センターからの返信，係争中の土地が公共施設の区域内で登記され計算されていることが証明できる，登録が発行されていません。「ネット 競馬 アプリ登記措置」第31条の規定による，不動産開発企業がネット 競馬 アプリ所有権の初期登記を申請する場合，法律に従ってすべての所有者が所有する建築区域内の公共の場所、公共施設と不動産建物の登記を一緒に申請する，ネット 競馬 アプリ登記機関によりネット 競馬 アプリ登記簿に記録される，ネット 競馬 アプリ所有権証明書は発行されません。したがって，A が事件に関与している、建物 B の高床部分の係争部分は、法律に従ってすべての所有者に属します。

スペースの制限のため、著者は一部のケースのみをリストします，実際には、オーバーヘッド層が開発者専用であるか、ネット 競馬 アプリによって共有されている場合にレフェリーが存在することがわかります。ただし、パブリックまたはプロプライエタリをサポートするかどうか，著者は、審判の推論にはいくつかの欠陥があると信じています，いくつかの判決は実質的に無責任ですが，しかし、その推論にはまだ議論の余地がある，上記の問題と組み合わせると、分析は次のようになります:

[計画理論]

ほぼ最も主流の見解，裁判長は根拠として建設当局の提出資料を引用した，ネット 競馬 アプリを判断する基準は、公共利用が計画されているかどうかです。

ネット 競馬 アプリ地の計画，その本質は、開発者が取得した建設用地使用権を合理的に開発および利用するための、行政法令に基づく開発者と管轄行政部門との間の行政行為。この計画行動は建物の分化所有権システムと同等ではありません，行政機関が財産権を登録するための基礎の 1 つにすぎません。押した場合“計画理論”，開発者の計画コンテンツは所有権変更コンテンツと同等，実際、計画ではどの部分を共有するか明確に指定されていません、どの部分が非公開です。そうであれば，計画という行為には所有権を確認する効果がある，財産権法の登録と確認に関する基本規定が紙切れになりました，行政権力が司法権力を指導するのは明らかに不合理である。実は，ネット 競馬 アプリ地は計画規制の対象となります，開発者による過剰な建築を防ぎ、都市の全体的なスタイルに合わせて所有者が住みやすく使用しやすいようにするためです、開発計画およびその他の要件に従って作成，計画は行政行為であり、権限を確認する直接的な役割はありません。つまり、所有権は計画のみに基づいて決定される，説得力がない。

[約束]

実際には、多くの裁判所は、ネット 競馬 アプリを決定するための基礎として、売買契約の諸経費層に関する合意を使用します，明らかに内部ロジックの一貫性を保つのは困難です。それは本当です，初めて家を移すとき，不動産開発業者が政府と署名した「土地使用権譲渡契約」および関連する法規定に違反していない場合，不動産開発者と購入者の両方は、当然ながら「不動産売買契約」で次の規定を設けることができます:“高架下階としての占有、使用する、不動産開発業者は収益に対する 3 つの法的権利を享受します。”ただし，この種の契約は単なる信用契約です，非財産譲渡の確認，ネット 競馬 アプリが契約の両当事者によって確認された法的結果であると考えてはなりません。

この観点は実際、契約時に開発者がオーバーヘッド層の所有権を持っていることを暗黙のうちに認めているため，間違った前提は当然間違った結論につながります。建築設計におけるすべてのシステムを区別するため，専有部分を譲渡する場合，共有部分も法的に譲渡されます。開発者はオーバーヘッド層への権利の最初の登録を完了できませんでした，ネット 競馬 アプリとの契約は、建物の所有権と所有権の変更を区別するという基本的な法原則に違反しています，民法 352 にも違反しています、第 357 条の規定。

一歩後ずさる，政府と不動産開発業者との間で締結される「土地使用権譲渡契約」には通常、次の内容が規定されています。(1) 土地使用権譲渡料を政府に支払うことに加えて，土地使用料は必要に応じて毎年支払わなければなりません。(2) 不動産開発業者は土地使用期間内は法令を遵守しなければならない、規制、規制の関連規定および契約の譲渡、家賃、抵当の土地使用権，彼らの正当な権利と利益は法律によって保護されています。(3) 土地使用権の譲渡には、地上の建物ごとの土地使用権の譲渡も含まれます。これを見ればわかります，「土地使用権譲渡契約」による，不動産開発業者が流通市場で初めて建物を譲渡するとき，土地使用権と一緒に譲渡する必要があります。したがって，商業ネット 競馬 アプリ地域の建物を初めて譲渡する場合，不動産ディベロッパーが容積率を計算しない高床部分を譲渡しない旨を売買契約書に定めた場合，不動産開発業者が所有する場合，不動産開発業者は「土地使用権譲渡契約」の条項に違反することになります，したがって、不動産法の強行規定に違反しているため、売買契約は無効となる可能性があります。

[共用面積と容積率]

著者が扱った事件の中から，デベロッパーは、高架階が共用面積と容積率に含まれていないことから、デベロッパーの所有物であると推定する。明確にする必要があります“公共エリア”、“床面積率”計算方法。『不動産測量基準』(2000)，“公共の屋台”限定“総建設面積の共有”，一般の屋台は 1 つの建物に限定されています，多くの場合、建物全体にサービスを提供する部分のみが建物面積を共有できます，共有ルールは複数の建物にサービスを提供する場所には適用されません。同時に“公共の屋台”分割部分は建物の面積です，地上および上部の建物の構造部分として架空層によって形成される空間は建築面積に含まれません。したがって、パブリック プールに含まれるかどうかは、オーバーヘッド層のネット 競馬 アプリとは関係ありません。同じ，容積率に基づいてネット 競馬 アプリを判断する，明らかに不明です“床面積率”コンセプト。容積率は、建物の総面積と土地の面積の割合を表します（容積率＝建物の総面積/土地の面積）。つまり，容積率の計算には建築面積を計算する建物のみが考慮されます。頭上層は建築面積に含まれません，したがって、容積率でネット 競馬 アプリを判断するのは不合理である。見るのは難しくない，“床面積率”計画のための単なる技術指標，説明されている都市計画は、さまざまな敷地の機能構成と高さに基づいています、密度とその他の考慮事項，特定の土地で開発できる建設面積を決定する，土地ネット 競馬 アプリの決定とは何の関係もありません，二人は異なる制度に属している，混同しないでください。

もちろん，管理管理 (計画) の観点から、これに留意します，土地使用権のない建物、構造物は存在する可能性があります，しかし財産法の観点から，建物、構造物と建設用地使用権は一緒に処分されるものとする，土地と建物の権利の一貫性，土地使用権の分け前を持たない建物は実際には存在しません。このシステム設計は、所有権においてネット 競馬 アプリ共有システムを区別するための法的基盤を実際に築くと思います。

[投資収益理論]

この理論は実際には、オーバーヘッド層が開発者専用であると推定するための、独自の所有権取得システムに基づいています。しかし実際には、建物の分別所有権取得制度の枠組みでは監視に耐えられない。開発業者が最初の建設用地を取得した後、多額の建設費を投資したのは事実です。ただし、その後の所有権の分割と移転が行われる，上記の費用は所有者に割り当てられました。開発業者がネット 競馬 アプリの販売価格に建設費が含まれていないことを証明できたとしても，しかし、頭上層は建物の不可欠な部分であるため，占有されている建設用地を使用する権利は現在、すべての所有者によって所有されています，現在の法規制によれば、開発者の専属になることは明らかに不可能です。建設用地使用権のない空間は空中城のようなものだから、土のない木，それはばかげています。さらに、この記述は実際には、開発者が特定の地上建物を所有している場合を無視しています，相応の土地使用税と建物維持資金を支払うものとする。実際には、開発者はこれらの義務を履行しないだけでなく、販売またはリースのために部分を分割することがよくあります，最高裁判所の官報訴訟で開発者の「」と特徴付けられたのも不思議ではありません。;不法収入”了。

そして、いわゆるコスト計算は開発者の内部計算にすぎません，経済的な意味での最終取引価格にのみ影響します，多くの費用（販売手数料などの隠れた費用を含む）はすでにネット 競馬 アプリ購入者が負担しています，したがって、コスト理論は所有権を決定するための基礎にはなりません。

最後，著者は、オーバーヘッド層のネット 競馬 アプリを分析することで次の点を明確にできると考えています。

1、オーバーヘッド層，特に地上階の高架階を指します，地上部分の建設用地使用権を使用します，建物の主要構造部分によって形成される空間です，建物の付属施設ではありません、付録、構造。

2、「建物の所有権の差異をめぐる紛争に関する訴訟の裁判における法の特定の適用に関するいくつかの問題に関する最高人民法院の解釈」の第 3 条には、頭上階が明示的に記載されていません，しかし、この法律の本来の目的から判断すると，建物構造の一部としての頭上層，単一のエンティティの所有物であってはならず、また所有することもできません，共有所有権の範囲を含めることは物議を醸すべきではない。もちろん、所有権と使用権はまったく異なる権利です，Chen Feng が記事「集合ネット 競馬 アプリの頭上階における権利の所有権に関する簡単な議論」で述べたように“特定の所有者が独占的に所有できないという事実は、オーバーヘッド層が独立したまたは排他的な使用権を形成できないことを意味するものではありません，法要から，土地使用権と空間利用権のみ”，実際には、これら 2 つの権利を区別することが推奨されます；

3、オーバーヘッド層はすべての面が透明です，外界から隔離できない，独立した空間ではなく、現実に専有部分としての登録先例はない，したがって、専用部分の 3 つの構成要素を満たしていません；

4、高床はオープンスペースとして機能します，地域住民がアクセス可能、換気、照明、休憩およびその他の目的の運送業者，共有エリアには含まれません，つまり、特定の建物のネット 競馬 アプリ専用のものではなく、ネット 競馬 アプリによって使用される。

5、高層階の不動産の管理と使用には相応の報酬を請求することができますが、その恩恵はすべてのネット 競馬 アプリが共有する必要があります。

特記事項: 上記の内容は、関連する判例や学説に基づく著者の個人的な見解にすぎません，正式な法的助言やアドバイスを表すものではありません，間違いがある場合は、修正してください。

参考資料

[1] "オーバーヘッド層のネット 競馬 アプリをめぐる紛争の実践的な分析"，朱永林

[2] 「集合ネット 競馬 アプリの高架階における権利の所有に関する簡単な議論」，チェン・フェン

[3] 「建物のネット 競馬 アプリが曖昧な地域における共有ネット 競馬 アプリまたは専用ネット 競馬 アプリの認識」，劉重慶

[4] 「建物の頭上階の権利のネット 競馬 アプリを決定するための裁判所の規則」，ファクシン解放

[5]「民法」第345条 土地を建設のために使用する権利は、土地の表面にあることができる、地上または地下に個別に設置

第 352 条 建設用地使用権のネット 競馬 アプリが建設した建築物、構造物およびその付属施設の所有権は建設用地使用権のネット 競馬 アプリに帰属します，ただし、反対の証拠がない限り。

357 棟、構造物および付属施設の移転、交換、投資または寄付，建物、構造物およびその付属施設が占有する範囲内の建設用地使用権は、一緒に処分されるものとする。

[6] 「建物のネット 競馬 アプリの差額をめぐる紛争の裁判における法の具体的な適用に関するいくつかの問題に関する最高人民法院の解釈」

第 3 条 法律を除く、行政法規で定める共用部分を除く，建築ゾーン内の以下の部分，財産法の第 6 章に記載されているように、共有部分としても認識されるべきです:

(1) 建物の基礎、耐荷重構造、外壁、屋根およびその他の基本構造部品，チャンネル、階段、ロビーとその他の公共部分，消防、公共照明およびその他の付属施設、装備，避難レベル、デバイス層またはデバイス ルームおよびその他の構造部分；

(2) ネット 競馬 アプリ専用ではないその他の部品，また、市の公共部分や他の権利者が所有する場所や施設でもありません。

建築区域内の土地，ネット 競馬 アプリは法律に従って共同で建設用地を使用する権利を享受します，ただし、建物全体または町の公道の予定地面積はネット 競馬 アプリに独占的に属します、緑地を除く。

[7] 「上海ネット 競馬 アプリ財産管理条例」（2010年改正）

第 39 条 不動産管理エリア内の以下の補助施設および設備はネット 競馬 アプリが所有しています:

(1) 不動産管理建物;

(2) 警備室、電話室、制御室、ゴミ箱室、共有地上高床、共用廊下；

(3) 不動産管理区域内に計画通りに建設された非自動車用ガレージ；

(4) 財産管理区域内の共有緑化、道路、会場；

(5) 建設ユニットがネット 競馬 アプリ売買契約またはその他の書面で所有者全員が所有することを約束した不動産；

(6) 法律に基づきネット 競馬 アプリが所有するその他の施設および設備。

建設ユニットがネット 競馬 アプリ所有権の初期登録を申請するとき，前項に規定する補助施設・設備の登録申請書を提出しなければならない，不動産登記機関により不動産登記簿に記録される，ただし、不動産所有権証明書は発行されません。

[8] 「江蘇省都市不動産取引管理条例」

第 15 条 商業ネット 競馬 アプリの販売価格は建築面積に基づいて決定できる，ユニット（ユニット）またはユニット内の建物面積に基づいて価格を設定することもできます。商業ネット 競馬 アプリを販売する不動産開発会社，価格設定の方法と根拠はネット 競馬 アプリ購入者に明確に示されるべきです。

商業ネット 競馬 アプリの建築区域は内部建築区域と共用共用建築区域で構成されます，スイートの建築面積部分は独立した所有権です，建物の共有部分は共有財産権です，ネット 競馬 アプリ購入者は法律を遵守します、規制の規定に基づく権利を有します，責任を負いましょう。ユニット（ユニット）またはユニット内の建物面積に基づく価格，商業ネット 競馬 アプリの売買契約書には建築面積と共有総建築面積を明確に記載する必要があります。

商業ネット 競馬 アプリを販売する不動産開発会社，割り当てられる面積の範囲はネット 競馬 アプリ購入者に明確に示されるべきである。

財産測量規定により割当て面積に含めることができないネット 競馬 アプリの付帯設備、装備，すべてのネット 競馬 アプリ購入者が共有。