事例 1

2019 年 10 月 21 日，上海 A 社は商業管理会社と「住宅賃貸借競馬 予想」を締結しました，この商業管理会社が管轄する上海市楊浦区の商業オフィスビルの1,093平方メートルの面積をオフィス用に賃貸する，競馬 予想期間は2019年10月21日から2022年3月14日まで，双方は署名日に住宅の引き渡し手続きを完了しました。その後，上海 A 社は、家の元の装飾に基づいて微調整を行う予定です (ガラスを交換し、一部の仕切りを取り外します)，不動産管理会社に建設現場への立ち入り手続きをする際、まず消防検査を実施する必要があると言われました，警備・防火会社が指定されました（紹介されました）。後で，警備・防火会社は現場を視察した後、防火修正の見積もりを提出しました，上海 A 社の期待をはるかに上回りました。だから，上海 A 社は装飾なしで直接入居を検討中。ただしその後の通信で，警備・防火会社は何度も見積もりを積極的に調整しました，違法なスピンオフ申請案を提案する，鶴尚管理、不動産会社は警備と政府の検査を強要の口実にしている，上海 A 社に恐怖を引き起こしている，早期に辞めることにしました。

2019 年 10 月 30 日，上海 A 社は「解雇通知書」を発行しました，賃貸人は家の火災の危険を隠しました，指定警備・消防会社の行為は独占と不正競争の疑いがある。同時に，家を改築する必要がない場合，不動産管理会社が指定した防犯防火会社が提案した防火修繕の見積もりも、市場価格や予想よりもはるかに高い。だから，双方の損失を軽減するために、このリース競馬 予想を終了する必要があります。今日，上海 A 社は賃貸住宅の鍵を商業管理会社に返却しました。

法廷審判:

上海 A 社と商業管理会社との間で締結された「住宅賃貸借競馬 予想」は合法かつ有効です，両当事者は合意どおりに履行する必要があります。賃貸競馬 予想による，ある商業管理会社は住宅を引き渡す義務を完了しました，上海の A 社は家の状態を完全に理解しています。同時に，リース競馬 予想に規定されている，賃借人が内装や改修を行う必要がある場合，関連する法律に従う、規定に従い、ご自身で承認手続きを行ってください。だから，上海 A 社が「解雇通知書」で提示した理由と主張には事実的および法的根拠がない，競馬 予想内容とも矛盾しています，明らかな競馬 予想違反，競馬 予想違反には相応の責任を負わなければなりません（支払われた家賃の一部のみが返金されています），レンタル保証金は返金不可です，商業管理会社が支払う弁護士費用も負担しなければなりません)。

事例 2

2018 年 5 月 1 日，上海企業 B (当事者 B) は不動産会社 (当事者 A) と「住宅賃貸借競馬 予想」を締結しました，上海市浦東新区の商業オフィスビルの面積1,688平方メートルを不動産会社管轄で賃貸し、オフィス運営を行う，競馬 予想期間 3 年 (2018).5.1-2021.4.30）。賃貸競馬 予想第 1 条 (住宅条件) No. 1 に記載されている両当事者.第 3 項で、家は現在装飾されており、甲は当事者 B 自身の装飾に同意することが規定されています、基準は競馬 予想添付書類 (2) で両当事者によって指定されます、(3)で指定。両当事者は、この添付文書が住宅の引き渡しの受諾および本競馬 予想終了時の住宅の返却の基礎となることに同意する。第7条（帰国後の議院の状態）第7条.項目 2 は、当事者 B の家の返却は通常の使用後の状態でなければならないと規定しています。戻るとき，当事者 A の承諾が必要です，そして各当事者が負担すべき費用を解決。補足規約 3.4 競馬 予想書には、乙が競馬 予想書に定められた通りに住宅を原状回復し、返還および引き渡しの手続きを完了しないことが規定されている，当事者 A と不動産管理会社は、本競馬 予想で合意した家賃と物件料金の 2 倍を支払う必要があります。競馬 予想書の添付 2 には次のように記載されています: “家の競馬 予想部分の使用範囲、条件と要件については、不動産管理会社の「ユーザーマニュアル」を参照してください”。添付資料 3 は、引き渡し時の家の既存の装飾を記録します、付帯施設の状況。

2020 年 2 月 25 日，上海の会社 B が不動産会社に「通知レター」を送信，2020 年 2 月 29 日の時点でリース競馬 予想を履行しないことを検討した結果を示します，テナントは 2020 年 3 月 10 日までに物件を明け渡さなければなりません，賃貸人は、通知を受け取ってから 3 日以内に家賃の交渉を行うために当社に連絡する必要があります、復元、修理など。2020 年 3 月 10 日，上海 B 社のオフィススタッフは避難しました，その後、不動産会社に家の引き渡し手続きをすることを提案します，しかし不動産会社は、この家には独自の内装部門があると主張しました，パーティションは削除されていません，元の防火施設を復元しない理由，家の受け入れを拒否。

法廷審判:

法律に従って確立された競馬 予想，当事者に対する法的拘束力，競馬 予想は許可なく変更または終了してはならない。上海企業 B には、競馬 予想または法律により一方的に終了する権利はありません，不動産会社の同意が得られない場合，終了の意図（通知書）には法的効力はない，したがって、競馬 予想書に規定されているように、競馬 予想違反に対する相応の責任を負う必要があります（「住宅使用説明書」の付録 2 の修復基準に従って住宅を修復した後、不動産会社に返却する）。リース競馬 予想」，2020 年 2 月 1 日から実際に家が返還される日までの家賃と使用料を支払います，標準解約違約金として家賃の3か月分の支払い)。

1. オフィス装飾の消防検査義務は誰が負うのですか?

住宅都市農村開発部の「建設プロジェクトの建設許可措置」第2条第2項による、「建設工事の防火設計の審査・合格管理に関する規則」第2条の規定，プロジェクト投資額が30万元以上、または建設面積が300平方メートル以上の建設プロジェクト（新築を含む）、屋内および屋外の装飾などの改修活動)，建設許可を申請し、防火受領申請を行う必要があります。日常生活の中で，私たちが目にする防火受領申請は主に次の 2 つの状況を指します。1 つは新しいプロジェクトの完成防火受領申請です (「」とも呼ばれます)。;消防”）；2 つ目は、再建 (装飾) プロジェクトの防火受け入れ記録 (「」とも呼ばれます);第二消火活動”）。建設工学の分野に基づく“建設を行う人には責任があります”の基本原則と司法実務における一般的な慣行，住宅躯体構造および建物全体の防火検査義務は建築者（貸主）が負う，通常、家の装飾や改修に関わる防火検査義務は実際の使用者（賃借人）が負います。

特にケース 1 について言えば，裁判官は、この一般原則と両当事者間の賃貸借競馬 予想の合意に基づいて司法裁判官となります，商業管理会社が家全体に関して楊浦区公安消防隊から「建設プロジェクト完了受理火災届出証明書」を提出した後，賃貸住宅は火災安全規則に準拠していると見なされます。上海 A 社は、事件に関係した家に実際に火災安全上の危険があることを証明する明確な証拠を提出しなかった，関連部門への安全検査も申請しなかった（訴訟手続き中に再賃貸のため、家の元々の装飾が取り壊された），テナントが家を改築する準備ができたとき，住宅の防火受諾および届出義務は、各自の責任となります。

事件 1 裁判官のアプローチは一見理解できるように見える，しかし、判決文書を注意深く検討すると、論理的な議論が厳密ではないことが明らかになります，訴訟の争議の中核となる事実と責任が慎重に検討されていないようです。改装設計と建設計画なし，サードパーティのセキュリティおよび防火会社が全体的な防火見積もりを発行したため，上海 A 社と不動産会社を同時に合併、商業管理会社の通信記録，最初は、関係する家の元々の装飾プロジェクトに問題がある可能性があることを示している可能性があります，少なくとも、上海 A 社に合理的な疑惑を引き起こしました。この件に関して確認のため，賃貸住宅自体の安全性と合法性に関わるため，家の所有権証明書を提出するのと同じ，家主（賃貸人）としての付随的な競馬 予想上の義務であるべきです，同時に証拠を提出するのも便利です。事件の裁判中，裁判官は商業管理会社に対し、上海 A 社の主張に基づいて、家のオリジナルの装飾が防火許可登録されているかどうかを象徴的に尋ねただけ？関連する状況についてはさらに確認も確認も行わなかった。ここから，著者はこう思います，この事件の裁判官は伝統的な考え方に陥った，家の元の装飾の防火検査義務と、異なる責任主体に属するべき新しい装飾プロジェクトの防火検査の義務を混同している，この義務の立証責任を誤って上海会社 A に丸ごと負わせるのは明らかに厳しすぎる，そしてそれは商業活動の客観的現実にも合致しません。

元の状態に戻す，その名の通り，賃貸前の状態に戻すことです（引き渡し），これも私たちのいつもの慣性理解です，しかし、ケース 2 で起こったことは、私たちの当初の理解が崩れたようです。差出人“当事者間の賃貸借競馬 予想第 1 条.3 つのスタイル、第 7 条、第 7 項.2 スタイル、付録 2 の説明、付録 3 に記載されている配送基準”これらの競馬 予想条件は額面どおり，付録 2 に記載されている「ユーザー マニュアル」を無視するのは簡単です，競馬 予想が終了したら、家を引き渡し時の状態に戻すだけで済むと考えてください。しかし実際には、ユーザーマニュアルに記載されている回復基準によると，賃貸住宅をほぼ改装済み (多くの修復項目をリストアップ)，関連素材の指定ブランド，火災警報器には専門の設備が必要です、指定ゴミ出し等)。プロの法務担当者でさえ、この無限に拡張され散在する条項の設計に混乱する可能性があります，普通の会社の営業マンとして、貸主のこのような絶妙な設計意図を発見することはほとんど不可能，別名“深く埋もれた雷”。まあまあ，リース期間の終了時または早期終了時，賃貸住宅をどのように修復するかについて、両当事者の間で間違いなく論争が起こるでしょう，法廷裁判の観点から，彼らのほとんどは、両当事者間の競馬 予想条件を厳格に遵守します，この審判は貸主の主張を支持します，関連する結果は賃借人にとって公平とは言えません。この状況に遭遇しました，不当な扱いを受けているとどのように感じますか，裁判長は通常、堅苦しく言います: “スタンプを押すように頼んだのは誰ですか，署名する必要はありません，気づかなかった，営利団体として、この種の法的リスクを負う必要があります”。

損失を軽減する貸手の義務，つまり、賃借人が家賃の支払いを拒否し、実際に賃貸住宅を占有して使用しない場合，貸主は合理的な期間内に財産を速やかに回収する義務があります，資源の社会的利益を最大化するために、効率を最大化する。司法実務中，このルールの適用について，通常、主観的なのれんと客観的な実現可能性という 2 つの側面から測定されます。ケース 2 の状況を具体的に見てみましょう，上海の会社 B は、2020 年 2 月 25 日に、今月末をもってリース競馬 予想は履行されなくなる旨の書簡を送りました，2020 年 3 月 10 日にオフィススタッフが避難しました，その後、不動産会社に家の引き渡し手続きをお願いしました，しかし不動産会社は、元の状態に復元されていないという理由で家の引き取りを拒否しました。2020 年 8 月までに第一審の判決が下される，半年近くが経過しました，この期間中、家は空家です，裁判所は、借主は、家が原状回復した後、返却日までの家賃と使用料を支払わなければならないとの判決を下しました。著者はこう思います，この訴訟の判決の考え方と結論は不適切であるようです，これは両当事者間の利益の不均衡を引き起こしただけではありません，それは経済効率の原則にも矛盾します。最初，不動産会社自身が賃貸人として、住宅を返還しなかった場合、賃貸借競馬 予想に基づいて家賃の2倍で計算した占有料を請求できる，経済的利益によって主観的に動かされる；賃借人が競馬 予想をもう履行しないことを明確に表明した場合，家を空っぽにしておくことが良いビジネス倫理や誠実であるとは言い難い。2番目，客観的には、所有者および不動産管理者として、賃貸住宅に入り、関連する専門の建設担当者を見つけることができる利便性と迅速性も備えています，当然のことですが、自分で回収して、それに相当する損失を賃借人に請求することもできます。さらに，この訴訟では、裁判官はまた、家賃の 3 か月分に相当する損害賠償を求める判決を下しました，これ自体で、テナントの早期退職による空室の喪失をカバーすることもできます，賃貸人として、不動産会社はできるだけ早く新しいテナントの募集を開始できます。

前述の 2 つの事例の導入と分析を通じて，次のような教訓が得られます:

2、リース競馬 予想期間が短い場合，そしてその家にはすでにオリジナルの装飾が施されています，テナントとして、大規模な改修は行わないことをお勧めします。賃貸住宅を本当に改装する必要がある場合，競馬 予想満了後の原状回復基準，家主に必ず確認してください，ケース 2 のような回復基準を隠す状況を避ける。双方の利便性と装飾コンテンツの効果的な使用のため，家主と交渉して、コンテンツの一部のみを取り壊して復元する必要があるかどうかを決定することもできます，家を通常の使用可能な状態に保ち、返却してください。

3、無視できません“所持品使用料”の質問。通常の賃貸借競馬 予想の条件に基づく，競馬 予想が期限切れになるか、事前に終了する場合，どちらも借主に対し、リース物件を元の状態に回復し、速やかに返却することを要求します，原状回復に失敗した場合、または返却期限を過ぎた場合、賃貸人は家賃基準に基づいて計算された占有料（1～2倍）を支払わなければなりません。だから，競馬 予想が期限切れになるか、事前に終了する場合，不動産を復元する必要があるかどうかをできるだけ早く貸主に確認する，修復が必要な場合は、できるだけ早く建設を行わなければなりません，同時に、賃貸住宅と保管証明書も期限内に返却しなければなりません。

4、実際には、テナントが早期に競馬 予想を終了するか、家賃の一部を滞納することがよくあります、リース満了後に賃貸人および不動産会社が指定した修復会社と基準を受け入れられませんでした、指定ゴミ収集業者等の受け入れに失敗し、退去を阻止された、休暇，あるいは、建設手続きの再開時にさまざまな理由で遅れたり、協力できなかったりする、進入妨害等，現時点では、賃借人は拒絶と妨害の関連証拠を保管しなければなりません，放っておかないでください，そうでないと、将来的に高額な占有料が確実に計算されることになります。

5、任意に競馬 予想を終了することはできません。上記のケース 1 と 2 は次のことを示しています，明確かつ有効な証拠を入手せず、専門弁護士の指導も受けずに、急いで解雇通知書を送信した，根本的な競馬 予想違反とみなされる可能性があります，競馬 予想に規定されているように、競馬 予想違反に対しては高額の責任を負わなければなりません。同時に，その前に、競馬 予想の残りのリース期間も見直す必要があります、会場を変更、債務不履行のコストなどを総合的に検討し、事前に相談の上、決定してください，事例 2 で上海 B 社が学んだ教訓は耐えられないものではありません。

結論:

過去 2 年間の疫病と全体的な経済低迷の影響を受けて，さまざまな都市の商業オフィスビルの空室率が大幅に上昇，さまざまな不動産会社や商業管理会社の賃貸圧力も日に日に高まっています，従来のリース業界における両者の不平等な地位は徐々に変化してきました。だから，借主として、さらに問い合わせることができます，貸主に提供された競馬 予想バージョン，必ず注意深く確認してください，複数のラウンドで交渉し、一部の条件の変更を提案することができます，自分の利益をさらに守るために努力すること，安易にスタンプを押す前に、競馬 予想書や書類をよく読んではいけない。